신축 · 증축 · 개축 · 재축 차이점 총정리 - 건축 실무자가 꼭 알아야 할 구분법

신축·증축·개축·재축 차이점 총정리 – 건축 실무자가 꼭 알아야 할 구분법

건축 관련 업무를 하다 보면 자주 등장하는 용어가 있습니다. 바로 ‘신축’, ‘증축’, ‘개축’, ‘재축’이라는 개념입니다. 이 네 가지 용어는 모두 건축법상 ‘건축행위’에 해당하지만, 허가 방식이나 세금, 법적 기준에서 큰 차이를 보이기 때문에 실무자나 건축주가 반드시 구분하고 이해해야 할 개념입니다. 이번 글에서는 이 네 가지 건축 유형의 정의부터 적용 예시, 법적 절차 차이까지 구체적으로 설명드리겠습니다.

📌 목차

• 1. 신축이란 무엇인가?
• 2. 증축이란? 면적 증가의 개념
• 3. 개축이란? 구조 변경의 대표 사례
• 4. 재축은 어떤 경우에 해당될까?
• 5. 허가 절차 및 건축법상 구분 기준
• 6. 실무 적용 시 유의사항과 사례

1. 신축이란 무엇인가?

‘신축’은 말 그대로 새로운 건축물을 새로 짓는 것을 의미합니다. 기존에 건물이 없던 토지에 처음으로 건축물을 건설하거나, 기존 건축물을 완전히 철거하고 새롭게 건물을 세우는 경우를 말합니다.

건축법에서는 신축을 모든 구조물과 공간을 새롭게 조성하는 행위로 보며, 건축 허가를 반드시 받아야 하고, 개발행위 허가, 도시계획 확인 등 기초 조사 단계부터 철저한 행정 절차가 필요합니다.

2. 증축이란? 면적 증가의 개념

‘증축’은 기존 건축물에 면적을 추가하는 행위를 말합니다. 예를 들어 2층 주택에 3층을 추가하거나, 옆으로 공간을 넓히는 것이 여기에 해당합니다.

• 건축면적 증가
• 연면적 증가
• 층수 또는 건물 외곽 확장

증축 역시 허가 대상이며, 구조 안전성 확보, 주차장 확보, 일조권 기준 등 다양한 법규를 추가로 검토해야 합니다.

3. 개축이란? 구조 변경의 대표 사례

‘개축’은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 기존 건물과 동일한 위치와 규모로 다시 짓는 것을 말합니다. 즉, 외관은 똑같이 보이지만 구조만 바꾸는 행위입니다.

예를 들어 노후 건물의 골조만 철거하고 같은 면적에 철근콘크리트 구조로 다시 시공하는 경우가 이에 해당합니다. 개축은 일정 부분에서 ‘신축’과 유사하므로 관련 법규 해석이 중요합니다.

4. 재축은 어떤 경우에 해당될까?

‘재축’은 멸실된 건축물의 대체 건축을 의미합니다. 즉, 화재, 붕괴, 자연재해 등으로 기존 건축물이 사라졌을 경우, 기존 건물의 연면적, 위치, 용도를 기준으로 다시 짓는 행위입니다.

재축은 종종 신축과 혼동되지만, 법적으로는 ‘존재했던 건축물의 복원’이라는 특수한 기준이 적용되므로, 반드시 멸실 이전의 건축물이 존재했음을 증명해야 하며 구청에 사전 신고 및 복구 관련 서류 제출이 필요합니다.

5. 허가 절차 및 건축법상 구분 기준

각 건축행위는 모두 건축법 제2조 및 시행령에서 정의되어 있으며, 행위의 범위, 면적 변화, 구조 변경 여부에 따라 분류됩니다.

구분	정의
신축	기존에 건축물이 없던 곳에 새로 건축
증축	기존 건물에 면적·층수 등을 추가
개축	기존 구조를 일부 또는 전부 철거 후 동일 위치에 재건축
재축	멸실된 건축물을 복구 또는 동일 조건으로 재건축

6. 실무 적용 시 유의사항과 사례

• 신축의 경우 토지이용계획 확인 및 도로 접도 요건 검토 필수
• 증축 시 구조검토 및 주차대수 변경 등 계획 조정 필요
• 개축은 기존 연면적, 건폐율, 높이 등 동일 유지가 원칙
• 재축은 과거 건축물 존재 기록 증명이 핵심 (건축물대장 등)

특히 실무에서는 동일 행위라도 지자체 해석이나 용도지역 제한에 따라 허가 요건이 달라질 수 있으므로 사전 협의가 매우 중요합니다.

Q. 증축과 개축은 어떻게 구분하나요?

증축은 기존 건물 외곽을 확장하는 행위이며, 개축은 동일한 위치와 면적 범위 내에서 구조만 바꾸는 것을 의미합니다.

Q. 재축은 건물이 꼭 멸실된 상태여야 하나요?

네. 재축은 멸실된 상태에서만 가능하며, 기존 건축물의 위치, 면적 등을 증명할 수 있어야 건축 인허가가 가능합니다.

Q. 신축과 개축의 세금 차이는 무엇인가요?

신축은 부가세 환급, 취득세 과세 기준 등이 처음 적용되며, 개축은 기존 건축물 기준을 일부 적용받기 때문에 세무 구분이 필요합니다.

건축 행위는 단순히 ‘짓는 것’에 머물지 않습니다. 법적 개념에 따라 신축, 증축, 개축, 재축으로 명확히 구분되며, 그에 따라 허가 절차, 기준, 비용, 세금까지 모두 달라집니다. 이번 정리를 통해 각 용어의 차이를 정확히 이해하셨다면, 건축 실무에서의 불필요한 분쟁과 오류를 줄이고 보다 효율적이고 전략적인 설계를 하실 수 있을 것입니다.